古民家再生

古民家再生に必要な作業内容と大阪府内における補助金制度

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今は住む人がおらず、長年空き家となっている古民家を子育てやリタイアを機に購入。

地域の活性化を目的に古民家を改修し、古民家カフェや民泊、地域のコミュニティの場として使用しているシーンを見かけるようになりました。

古民家の場合、現代の住宅の作りとはかなり異なるため、リフォームの内容や費用も必然的に異なります。

まずは古民家再生にあたり必要な作業と、自治体の補助金制度について理解しておくことが大切です。

古民家の定義

ニュースで古民家再生をし、カフェや民泊にリニューアルした。

という情報を耳にすることがありますが、この「古民家」は一体築何年からのものを指すのでしょうか。

一般財団法人全国古民家再生協会では古民家再生の定義について

一般的に古民家とは建築後50年経過した建物とされるが、一般社団法人全国古民家再生協会での「古民家」の定義は、昭和25年の建築基準法の制定時に既に建てられていた「伝統的建造物の住宅」すなわち伝統構法とする。

一般財団法人全国古民家再生協会HPより

と定めています。

古民家再生に必要な作業

古民家は現代の機能が備わっていない、建築材が違うなど、一般のリフォームとはかなり様式が異なります。

全てのリフォーム会社が古民家に精通しているわけではなく、古民家再生に実績がある会社を選ぶ必要もでてきます。

会社選びの前にまずは古民家再生にどんな作業があるのか見ていきましょう。

耐震工事

古民家の多くの建物の基礎部分は「伝統工法」と呼ばれる組み立て方で、釘を使わず木材同士をつなぎ合わせる作りになっています。

免震性はありますが、現代の耐震基準に満たしていないことが多いため、地震が多い地域では今後来るかもしれない大地震に備えて耐震補強が望ましいです。

断熱工事

昭和以前の暖房・冷房器具がなかった時代、日本の家では夏を涼しく過ごすために風通しの良さを重視して建てられており、冬の寒さに対しては配慮されていない住宅がほとんどでした。

そのため現代の暖房器具をそのまま使用したとしても、通気性の高さが仇となり熱は室外に逃げていきます。 窓を二重サッシや複層ガラスにする、床下に断熱施工を行うと、暖房器具の効率アップと節電効果につながります。

水回り工事

昔のキッチン

木材で作られる古民家では、下水道のなかった時代の水回りに関わる設備は家から遠ざけるという考えがあり、台所は土間に、トイレと風呂は離れに配置されることが普通でした。

冬場のお風呂上がりでも一旦外気に晒されることになりますし、設備も現代のものとは機能性の面で劣ります。 もしこれらを間取り変更し家の中に配置する場合は配管の取り込みが、設備を現代のものに合わせる必要もあるでしょう。

屋根葺き替え

古民家の場合はほとんどが瓦屋根になっているかと思います。

瓦の耐用年数は50年以上と長いですが、強風による破損、割れが発生している場合があり、瓦の差し替えが必要になります。

瓦以外の屋根の場合でも雨漏り防止の観点から葺き替え、または再塗装も必要になります。

外壁補修・塗装

漆喰

現代の住宅の外壁材はモルタルやサイディングが主流ですが、古民家の場合はお城や蔵にも使われている漆喰という外壁材を使用している場合があります。

漆喰は職人が手作業で塗りを行うため、費用は嵩みますが寿命は100年近くあり、高級感がある日本古来の雰囲気を創出できます。

漆喰の他には杉板という木材、トタンを使用している古民家もあります。 古民家の外壁リフォームの際、基本は既存の外壁材に対しての再塗装を選択しますが、外壁材の劣化状況によっては外壁材そのものを交換することもあるでしょう。

庭の草刈り・剪定

庭木の剪定が行き届いていない場合、密集した庭木が通り道を塞いだり、小動物・害虫の住処となりますので草刈り・剪定が必要です。

雨樋補修

外壁のカビや屋根からの雨漏りは実は雨樋の破損や傾きによって引き起こされている場合があります。

バリアフリー

古民家の玄関や通路には高い段差が多くあり、もし古民家再生後に小さいお子様や高齢者が使用する機会があるとすると、段差にスロープをつける必要もあるでしょう。

2階以上の建物の場合は階段がありますが、古民家の階段は現代の建物より急勾配、足場のスペースも狭くなっています。

昔は平均身長も今より低く、比例して足の大きさも現代で例えると小学生並みの足の大きさが平均的であったためです。

しかしこれを現代で使用するとなると、階段の踏み外しの危険があるため、階段の改修は必要です。

現代の建物は建築基準施工行令によって幅75cm以上、踏み台の奥行き15cm以上、段差23cm以下と決められています。

害虫駆除

シロアリ被害

長年空き家になっていた古民家の場合、床下にはシロアリや腐朽菌、軒下にはスズメバチの巣、屋根裏にはネズミやクモ、ムカデなどの小型の動物から、コウモリやハクビシンといった大型の動物が侵入している場合もあります。

コウモリやハクビシンなどの動物の駆除は鳥獣保護法により捕獲・駆除は地方自治体の許可が必要になることも要注意です。

補助金制度

一部自治体において古民家だけが対象ではなく、空き家となっていた住宅改修する際の補助金制度があります。

対象者、改修内容、支給金額も自治体によって異なりますが、多額の費用がかかる古民家再生の際にはぜひ利用したい制度です。 本記事ではすまサポがある大阪府内の補助金制度を一部ご紹介します。

大阪市

大坂駅

地域魅力創出建築物修景事業 地域魅力の創出につながる建築物の外観改修に対する補助制度(修景補助)

大阪市HPより

地域資産となりうる建築物の価値・魅力がある、良好なまちなみの形成や景観魅力の向上に寄与する、人々の、地域への愛着・誇りの醸成につながる、地域活力の向上につながるなど条件は厳しいですが、採用された場合、補助率50%、上限300万円の補助金が支給されます。

他には古民家再生に必ずと言っていいほど必要な耐震関係についての補助制度もあります。

 補助率上限
耐震診断約90%1戸あたり最大5万円
耐震工事50%1戸あたり最大100万円

大阪市の補助制度について

岬町

岬町では改修の種類問わず、上限5万円の範囲で補助金が支給されます。

岬町の空き家再生事業補助制度について

高石市

高石市の空き家バンク制度で成約した物件の改修に、種類問わず最大30万円の補助金が支給されます。

高石市の空き家対策補助制度について

門真市

対象世帯が、子育て世代と若者世帯のみといった条件はありますが、空き家の改修に対して、補助率50%、上限50万円の補助金が支給されます。

門真市子育て世帯等空き家利活用補助について

枚方市

枚方パーク

40歳未満の夫婦または18歳未満の子がいる世帯
市内の賃貸または市外に1年以上居住している
昭和56年5月以前の空き家を建て替えまたは耐震化

枚方市HPより

条件は厳しいですが建て替えで100万円補助、耐震化リフォームで185万円の補助金が支給されます。

枚方市若者世代空き家活用補助制度について

茨木市

総持寺

茨木市では一般住宅としての利用ではなく、空き家改修によって地域の交流施設や商業施設などの街の魅力づくりに貢献できる事業を目的としている場合に最大200万円の補助金が支給されます。

申し込みには年度により審査のスケジュールが定まっています。

茨木市の空家活用提案事業について

八尾市

八尾駅

八尾市では一般住宅としての利用ではなく、空き家改修によって地域の交流施設や商業施設などの街の魅力づくりに貢献できる事業を目的としている場合に最大200万円の補助金が支給されます。

申し込みには年度により審査のスケジュールが定まっています。

令和4年度八尾市提案型空家等利活用促進補助制度について

柏原市

柏原市

空き店舗または空き家を改修し、小売業またはサービス業として出店する場合に補助率50%、最大60万円の補助金が支給されます。

柏原市の新規出店者向け補助金について

寝屋川市

寝屋川市

寝屋川市外からの転入の場合が対象で、補助率50%、上限50万円の補助金が支給されます。

寝屋川市の空き家流通推進について

まとめ

関西にあるすまサポの提携会社さんでは古民家のリフォームに対応できる会社もあります。

気になることがございましたら、お気軽にご相談ください!